Налоги на недвижимость в Республике Кипр

С каждым годом Кипр становится все более популярным направлением для тех, кто хочет купить недвижимость у моря. При этом налоговая система острова считается одной из наиболее привлекательных в Европе: ежегодный государственный налог на недвижимость здесь отменен, а большинство обязательных платежей оплачиваются только при покупке, продаже или получении дохода от аренды.

Ниже разберем, какие налоги необходимо учитывать собственникам недвижимости на Кипре.

Налоги при покупке недвижимости

При приобретении объекта покупатель оплачивает несколько обязательных платежей.

НДС (VAT)

Применяется при покупке новой недвижимости у застройщика.

Стандартная ставка НДС составляет 19%. Однако, если объект приобретается в качестве основного жилья, и его цена не превышает 350 000 €, то применяется льготная ставка 5% к первым 130 кв. м площади.

Пример:

Предположим, вы приобретаете новую квартиру стоимостью 300 000 € у застройщика. 

Если объект соответствует условиям льготной программы (например,покупатель оформляет его как основное место жительства), то применяется льготная ставка НДС 5%:

• стоимость квартиры — 300 000 €;
• НДС 5% — 15 000 €.

Если квартира приобретается для инвестиций или ее стоимость превышает 350 000 €, то применяется стандартный НДС 19%:

• стоимость квартиры — 300 000 €;
• НДС 19% — 57 000 €.

Сбор за регистрацию права собственности

После завершения сделки новый владелец регистрирует право собственности в Земельном департаменте (Land Registry), оплатив регистрационный сбор (Transfer Fee). 

Недвижимость, приобретаемая напрямую у застройщика, облагается НДС, но освобождается от Transfer Fee.

Недвижимость, приобретаемая на вторичном рынке, освобождается от НДС, но необходимо оплатить Transfer Fee, который в настоящее время снижен на 50%.

Например, если цена объекта от застройщика до 85 000 €, полная ставка налога 3%, со скидкой — 1,5 %;

от 85 001 до 170 000 € полная ставка 5%, со скидкой — 2,5%; 

от 170 001 € полная ставка 8%, со скидкой — 4%.

Налоги во время владения недвижимостью

Одним из преимуществ кипрской налоговой системы является отсутствие ежегодного государственного налога на недвижимость, который был упразднен в 2017 году.

Налоги при продаже недвижимости

Если собственник продает объект дороже цены приобретения, полученная прибыль облагается налогом на прирост капитала (Capital Gains Tax). Базовая ставка составляет 20% от налогооблагаемой прибыли. 

Предположим, что квартира была куплена за 250 000 €, а через несколько лет продана за 350 000 €. Прибыль составила 100 000 €. 

Без учета льгот налог составил бы: 100 000 × 20% = 20 000 €.

Налоги при сдаче недвижимости в аренду

Размер налога зависит от статуса налогового резидентства владельца и общей суммы его годового дохода.

С 2026 года необлагаемый минимум дохода для физических лиц составляет 22 000 евро в год, после чего применяется прогрессивная шкала подоходного налога.

Предположим, квартира приносит владельцу 1 800 € в месяц. 

За год доход составит: 1 800 × 12 = 21 600 €.

Так как сумма не превышает необлагаемый минимум 22 000 €, подоходный налог в этом случае не возникает.

Рассмотрим другой пример.

Стоимость аренды составляет 2 500 € в месяц. Годовой доход: 2 500 × 12 = 30 000 €.

Из этой суммы первые 22 000 € не облагаются налогом, а оставшиеся 8 000 € облагаются по первой ставке прогрессивной шкалы подоходного налога.

Если доход от 22 000 до 32 000 €, то ставка 20%;

От 32 000 до 42 000 € — ставка 25%;

От 42 000 до 72 000 € — ставка 30%;

От 72 000 € — ставка 35%.

Кроме подоходного налога, доход от аренды физического лица облагается взносом в государственную систему здравоохранения GeSY по ставке 2,65%. 

Налоговая отчетность по доходу от аренды

Если собственник получает доход от аренды, он обязан отражать его в ежегодной налоговой декларации.

Если совокупный годовой доход физического лица, включая доход от аренды, превышает 22 000 €,необходимо уплатить предварительный подоходный налог. Он перечисляется двумя равными платежами — до 31 июля и 31 декабря текущего налогового года. 

Для корректного расчета налогов рекомендуется хранить договоры аренды, банковские выписки, документы о расходах на содержание недвижимости и другие подтверждающие документы.

Когда нужно платить налог?

Сроки зависят от вида налога:

• налоги и сборы при покупке оплачиваются во время оформления сделки;
• налог при продаже возникает после получения прибыли от реализации объекта;
• налог с дохода от аренды уплачивается в рамках ежегодной налоговой отчетности, а в отдельных случаях — авансовыми платежами в течение года.

Как узнать сумму налога?

Размер обязательных платежей рассчитывается исходя из стоимости недвижимости, характера сделки и налогового статуса владельца. Точную сумму обычно определяют юрист, бухгалтер или налоговый консультант, сопровождающие сделку.

Где оплачивать налог?

Большинство налогов и сборов оплачивается через Налоговый департамент Кипра (Tax Department) или Земельный департамент (Department of Lands and Surveys). Многие платежи доступны в электронном формате через государственные сервисы.

Что будет, если не оплатить налог?

Несвоевременная уплата налогов может привести к начислению процентов и штрафов, вплоть до судебных разбирательств, а также создать сложности при регистрации права собственности, продаже недвижимости или проведении других юридически значимых операций.