Европейские процедуры AML & KYC на Кипре

Европейские правила требуют от банков, юридических фирм и агентств проверять личность клиента, происхождение средств и законность капитала.

Цель — защитить всех участников сделки и исключить финансовые риски.

Коротко - Основные элементы KYC. Это обычная процедура, не зависящая от страны проживания. Все покупатели заполняют стандартный пакет:

— паспорт + подтверждение места проживания,

— банковские выписки,

— документы о происхождении средств,

— объяснение накопленного капитала.

Какие есть особенности для клиентов из стран вне ЕС, таких как Великобритания (после Brexit), Россия, Украина, Израиль, Ливан, Арабские Эмираты, Китай, Индия и другие?

Для клиентов из этих стран проверки проходят глубже. Важно, чтобы

— переводы шли только с личного счёта покупателя,

— предосталялось документально подтвержденное происхождение средств на покупку актива,

— платежи из некоторых  стран требуют доп.проверок из-за санкций или неставильности банковской системы страны происхождения средств,

— наличные в ЕС запрещены.

Так как же сделать сделку безопасной и максимально сократить сроки прохождения процедур? Предлагаем практичкские рекомендации от банковских специалистов

1. Лучше подготовить документы для KYC заранее

Самая частая причина задержек — отсутствие документов.

• Предоставьте клиенту список документов ещё до визита на Кипр;
• Будет нужен паспорт, подтверждение адреса проживания и банковские выписки за 3–6 месяцев;
• заранее запросите документы по происхождению средств: продажа недвижимости, дивиденды, договор дарения, доход от бизнеса.

Эффект: проверка ускоряется с 2–4 недель до нескольких дней.

2. Использовать Escrow-счёт

Escrow — это защищённая форма расчёта: деньги блокируются на специальном счете и переходят продавцу только после подтверждения всех документов.

Преимущества:

— безопасность для покупателя,

— гарантия для продавца,

— уверенность для банка.

Escrow — лучшее решение для клиентов из третьих стран, это возможность продвинуться в процессе сделки еще до полного завершения всех проверок.

3. Юридическая проверка + проверка через Housebook

Для полной защиты необходимо сочетание двух систем:

✔ Юрист проверяет: титул и историю объекта, отсутствие ограничений и залогов, законность строительства.

✔ Housebook подтверждает: актуальные цены и статусы лотов, корректную ставку НДС, документы от девелопера, точные планы и площади.

Результат: минимизация ошибок, прозрачность для банка и клиента.

4. Переводы только с личного счёта покупателя

Это один из основных принципов AML. Нельзя оплачивать покупку недвижимости  со счёта друга, со счёта партнёра, с корпоративного счёта без документов, со счёта родственника без нотариального подтверждения.

Если используются семейные деньги — требуется gift deed и подтверждение происхождения средств для обеих сторон.

5. Избегать множества небольших платежей

Каждый маленький платёж вызывает повторную проверку происхождения средств (SOF). Лучше сделать один правильно оформленный перевод.

Идеальная схема: один банковский перевод + полный пакет документов для KYC + подтверждение происхождения средств.

6. Объяснить клиенту реальную временную шкалу

Важная часть управления ожиданиями, объясните своим клиентам, что для граждан ЕС проверка занимает 1–3 дня (поскольку все системы унифицированны на всей тоерритории), для граждан третьих стран — займет  3–14 дней.

Если документы подготовлены заранее — сроки могут быть сокращены вдвое.

7. Правильная коммуникация с банком

Агент должен помочь клиенту:

— выбрать подходящий банк и профильного юриста,

— объяснить, какие документы нужны,

— предупредить о возможных запросах комплаенса.

Открытость информации очень ускоряет KYC.

Безопасная сделка — это структура и процедура, а не удача

AML и KYC — это не препятствие, это механизм защиты. Для клиентов из третьих стран этот механизм особенно важен, потому что он делает сделку прозрачной, предсказуемой, законной, безопасной и доверительной.

Когда агент следует этим рекомендациям, а клиент заранее подготовлен, сделка проходит гладко, без задержек и стрессов.